Partecipare ad un'asta immobiliare giudiziaria presso i Tribunali d'Italia

Considerazioni generali
Aggiudicarsi un immobile ad un'asta immobiliare presso un Tribunale garantisce un acquisto sicuro ed estremamente conveniente e permette di risparmiare dal 30% al 50% sul valore di mercato.

L'immobile perviene all'aggiudicatario completamente purgato da ogni gravame.
La partecipazione alle aste è libera e pubblica.
Una volta individuato il bene per cui si vuole concorrere e, conosciuto - attraverso la pubblicità - il numero dell'esecuzione, è necessario reperire presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale, il relativo fascicolo per visionare la perizia (con i dati e la descrizione dell'immobile) nonchè la data dell'asta.
La domanda di partecipazione deve essere presentata in carta bollata entro le ore 13,00 del giorno precedente l'asta unitamente a due assegni circolari non trasferibili intestati al Tribunale ordinario, sezione esecuzioni immobiliari. L'importo degli stessi è indicato nel bando d'asta.
Tali assegni costituiscono rispettivamente, un anticipo sul prezzo e un anticipo su spese ed oneri di aggiudicazione presso la Cancelleria "depositi giudiziari" del Tribunale.
Di regola, l'importo da depositare è pari al 30% del prezzo base.
Tale deposito può essere eseguito anche attraverso Titoli di Stato e, in questo caso, alla domanda di partecipazione va allegata la ricevuta del versamento effettuato presso il Ministero del Tesoro.

La richiesta di partecipazione dovrà contenere:

• - per i privati, l'attestazione del regime patrimoniale
• - per le società, un certificato di vigenza.

Il giorno dell'asta il concorrente potrà partecipare all'udienza personalmente o attraverso un suo rappresentante munito di procura speciale notarile per fare la propria offerta e/o eventuali rilanci. Si ricorda che i concorrenti ammessi all'asta possono rilanciare, a voce, aumentando l'ultima offerta di un importo non inferiore al rilancio minimo stabilito nel bando d'asta.
Ne deriva che:

• - se il concorrente non ottiene l'aggiudicazione del bene, gli assegni depositati gli saranno immediatamente restituiti;
• - se, invece, ottiene l'aggiudicazione, la cauzione versata dovrà essere integrata per la parte eccedente il prezzo base.

In quest'ultimo caso, è necessario attendere 10 giorni per consentire eventuali aumenti del sesto.

Infatti è prevista una riapertura della gara (con l'aggiudicatario) se, nel rispetto di detto termine, giungono offerte in aumento di almeno un sesto del prezzo di aggiudicazione, Verrà quindi fissata una nuova udienza di asta alla quale potranno partecipare esclusivamente l'aggiudicatario e coloro che hanno fatto un'offerta in aumento di un sesto.
Intervenuta questa nuova asta, la gara si considererà chiusa definitivamente con la nuova aggiudicazione. L'aggiudicatario definitivo dovrà, a tal punto, integrare il prezzo entro 40 giorni dall'udienza di aggiudicazione; nel caso in cui sull'immobile esista un mutuo fondiario, il versamento andrà effettuato direttamente presso l'Istituto mutuante, per la parte del prezzo a quest'ultimo dovuto, versando l'eventuale differenza alla Cancelleria.
Si precisa che il prezzo da corrispondere dovrà essere aumentato per gli oneri fiscali (i.v.a. se il proprietario è un imprenditore, registro negli altri casi) e di volturazione ed è possibile l'applicazione delle agevolazioni previste dalla legge nel caso, ad esempio, di "acquisto di prima casa" (che devono essere richieste al momento della presentazione della domanda di partecipazione). La proprietà è trasferita dal Giudice non al momento dell'aggiudicazione ma solo con il pagamento del saldo prezzo.
Il Giudice emetterà un decreto di trasferimento in favore dell'aggiudicatario. Tale decreto, una volta trascritto in Conservatoria (a cura del Cancelliere) costituirà titolo di proprietà e titolo esecutivo nei confronti di chi occupasse l'immobile subastato. (Nel decreto di trasferimento il Giudice ordina al Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari di cancellare le ipoteche sull'immobile e ingiunge all'esecutato - precedente proprietario- di rilasciare l'immobile venduto nella disponibilità del compratore).
Infine, a cura di parte e a carico dell'esecuzione si provvederà alla materiale cancellazione di ipoteche, trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, che, pur se ancora presenti sull'immobile, di fatto non hanno alcuna rilevanza per il nuovo proprietario (qualora necessario è possibile condonare tardivamente gli abusi edilizi degli immobili acquistati attraverso il Tribunale entro 120 giorni dalla registrazione del trasferimento con spesa per imposte di concessione o oblazione a carico dell'aggiudicatario).

Scheda tecnica
n.b. Una volta presentata la domanda, in caso di mancata partecipazione all'incanto senza documentato o giustificato motivo, la restituzione della cauzione avverrà solo nella misura di 9/10 dell'intero e la restante parte sarà acquisita alla procedura esecutiva.
A corredo della domanda devono essere allegati:

• - se il partecipante è persona fisica, fotocopia di un documento di identità e del codice fiscale ed estratto per riassunto dell'atto di matrimonio o del certificato di stato libero;
• - se il partecipante è una società o persona giuridica, certificato del Registro delle Imprese (o del Registro persone giuridiche), attestante la vigenza dell'ente ed i poteri di rappresentanza, nonchè fotocopia di un documento di identità del o dei legali rappresentanti;
• - in caso di intervento di un rappresentante volontario, originale o copia autentica della procura speciale;
• - in caso di avvocato che presenti offerta per persona da nominare, la riserva di nomina dovrà essere effettuata nell'istanza di partecipazione all'incanto;
• - se il partecipante è cittadino straniero occorre distinguere fra due diverse condizioni:
  • a. cittadino extracomunitario regolarmente soggiornante in Italia;
  • b. cittadino extracomunitario non residente in Italia;

1. Nel caso di cittadino extracomunitario regolarmente soggiornante in Italia e quindi munito di regolare e valido permesso di soggiorno per stranieri o di carta soggiorno, l'art. 2 della legge sull'immigrazione (n.40 del 6.03.1988) prevede che egli goda dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano, riconoscendogli PARITA' di trattamento con il cittadino italiano. Parità in tema di tutela giurisdizionale dei diritti e degli interessi legittimi nei rapporti con la pubblica amministrazione e nell'accesso ai pubblici servizi.
Ne discende che un cittadino di qualsiasi Stato extracomunitario, regolarmente residente in Italia, può acquistare liberamente un immobile in Italia.

2. Nel caso di cittadino extracomunitario non residente in Italia, invece, questo non può acquistare liberamente un immobile in Italia, a meno che non si sia verificata la cosiddetta "condizione di reciprocità" con il suo paese di provenienza. Questo vuol dire che se un cittadino italiano può acquistare un immobile in quel paese extracomunitario, allo stesso modo un cittadino di quello Stato può acquistare un immobile in Italia (così come costituire società o acquistarne partecipazioni).

Va da sè che l'acquirente extracomunitario dovrà:

• a. essere in possesso di passaporto in corso di validità;
• b. munirsi di codice fiscale italiano presso l'Agenzia delle Entrate;
• c. conoscere e comprendere la lingua italiana per poter sottoscrivere il rogito notarile di acquisto oppure, in caso contrario, intervenire all'atto un traduttore legale;
• d. corrispondere il prezzo in Euro, mediante assegni circolari emessi da una Banca italiana (o comunitaria) e non in contanti (in quanto vietato dalla legge), oppure mediante mutuo rilasciato da una Banca operante in Italia.

* Sarà cura del Notaio al quale ci si rivolge per la stipula dell'atto di compravendita, curare le problematiche legate all'antiriciclaggio.